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    “三支箭”相繼落地房地產的曙光來了?

    2022-12-20 16:46:00

      吳秀青
      隨著11月28日證監會支持房地產股權融資的“第三支箭”(“三支箭”分別為信貸融資、債券融資、股權融資)射出,房地產“三道紅線”全面命中,房地產企業融資限制得以放寬,房地產行業又將肩負新的使命,踏上新的征程。
      “房地產市場平穩健康發展,事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。”這是證監會從2020年對房地產行業進行實質性限制(包括政策準備階段)以來,口徑最為放開的一句話。從信貸融資、債券融資再到股權融資,“三支箭”發出的效果如何?能在多大程度上提振房地產市場?房地產行業曙光到底來了沒?
      房地產的支柱地位被重申
      國家統計局12月15日公布的數據顯示,11月份我國主要經濟指標在走弱。外需高位回落,出口增速已轉負;消費疲軟(11月份社會消費品零售總額38615億元,同比下降5.9%);投資靠基建勉力支撐,但增速也在回落。
      今年前三季度GDP增速為3%,市場預計全年經濟增速也在3%左右,遠低于年初設定的5.5%的預期增長目標。這其中有美元加息及疫情的影響,房地產行業的嚴重下滑也是重要因素之一。從主要經濟指標看,今年除基建投資外,消費、工業增加值、房地產投資、房地產銷售、出口等數據都不好,尤其是房地產相關數據深度下行。
      今年12月15日,國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭,重申房地產是國民經濟的支柱產業,并指出正在考慮新的舉措,努力改善行業資產負債狀況,引導市場預期和信心回暖。
      “三支箭”核心在“穩”,刺激作用有限
      近期的房地產支持政策,表面看起來是在“救”,實際上核心在于“穩”,支持資金優先流入相對較優質、穩健的房企。雖然在短期內較難扭轉市場基本面,但在政策信號明確的前提下,市場缺失的信心有望逐漸重塑。
      “三支箭”要求金融機構承擔更大責任,防止房企債務風險蔓延,推動房地產行業盡快走上良性循環和健康發展的軌道。尤其是時隔多年后房企股權融資的重新開閘,旨在在不直接增加房企負債規模的同時,為房企融資提供充足的渠道。
      不過,需要注意的是,此次針對房地產行業的金融政策支持,在條文中明確了重點支持優質企業和將資金用于特定領域等,主要目的在于維穩,而不是鼓勵房地產行業重回過快增長的老路。
      隨著房企融資渠道的全面打通,特別是“三箭齊發”涉及的資金及時落地后,房企資產負債表和現金流或迎來實質性改善,但房地產行業的企穩回暖最終依舊取決于需求的復蘇,不確定性仍然較大。
      未來發展重視“三個量”
      關于房地產業的未來發展空間,我們需看到一些現實的問題。比如,人口的問題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出,2013年我國人口增量接近1000萬,以后逐年遞減,到2021年只有48萬,今年大概率接近零甚至負增長。2015年為我國勞動力人口最高峰,然后進入下降趨勢,2021年為7.8億,比最高峰下降了2000萬人。此外,我國從2000年前后同美國等發達國家同步進入了老齡化社會。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%,比2013年上升了4個百分點,65歲以上人口占比為14.2%,比2013年上升了4.5個百分點。2035年前后,我國將進入重度老齡化社會,老齡化程度將高于G7國家。由此可見,由人口總量帶來的人口紅利正在弱化甚至消失。
      再如,城鎮化率的問題。到2021年末,全國常住人口城鎮化率達到64.7%。對于這個數據,中國金融四十人論壇學術顧問黃奇帆曾有過分析,由于我國的城鎮發展特色,我們65%的城鎮化率相當于西方國家75%的水平,已經接近天花板。不過,到2021年末,我國戶籍人口城鎮化率為46.7%,與全國常住人口城鎮化率相差18%,還有較大的提升空間。
      在這樣的背景下,房地產業亟須在重視“三個量”(重視存量,深入挖掘和利用住宅存量;重視流量,深入研判流動人口的住房消費特征、消費能力和習慣;重視質量,利用綠色化、智能化手段改善住房品質,引領住房消費提檔升級)的過程中,探尋出新的發展模式。

    來源:中國冶金報-中國鋼鐵新聞網

    編輯:滕珊

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