樓市寒潮，恰是房地產(chǎn)企業(yè)“大魚吃小魚”之時(shí)。大房企敢于在行業(yè)寒冬期低價(jià)并購中小房企資產(chǎn)，是出于房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高、保證規(guī)模發(fā)展的訴求，不管是1000億元、5000億元還是7000億元，先把規(guī)模做上去，并在盡可能保證利潤(rùn)空間的情況下完成規(guī)模增長(zhǎng)的目標(biāo)。
筆者查詢數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，以最新公告時(shí)間為準(zhǔn)，截至11月28日，2019年A股房企并購事件已達(dá)467宗，涉及買方現(xiàn)金支付總價(jià)值4688億元。其中，已完成208宗，失敗30宗，剩余229宗仍在進(jìn)行中，涉及買方現(xiàn)金支付價(jià)值總額為2508億元。
1月27日，地產(chǎn)行業(yè)又一筆大宗收購發(fā)生，主角是融創(chuàng)中國(guó)。融創(chuàng)中國(guó)當(dāng)日發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司融創(chuàng)西南集團(tuán)將收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，交易價(jià)格約為152.69億元；交易完成后，環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)中國(guó)的間接附屬公司。筆者了解到，環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球主要從事地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，在成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市共開發(fā)18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約3071.6萬平方米，可售建筑面積約為2771.6萬平方米，約占總建筑面積的90%。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期后，中小企業(yè)的資金鏈尤其緊張，大房企借機(jī)收購成本較低的土地資產(chǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)新的投資邏輯。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受筆者采訪時(shí)表示，從現(xiàn)在到明年上半年，并購案還會(huì)繼續(xù)增多，并購潮仍會(huì)持續(xù)。
筆者注意到，上述并購事件，賣方主要是中小房企、大房企的項(xiàng)目公司和部分信托公司；買方則主要來自房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司、投資公司、科技企業(yè)和不少自然人。
泰禾集團(tuán)出讓多幅地塊給世茂股份，成為此輪地產(chǎn)收購潮中的典型案例之一。公告顯示，今年3月份以來，泰禾集團(tuán)花費(fèi)半年時(shí)間累計(jì)向世茂股份出售旗下11個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，累計(jì)回籠資金約96.1億元。
此外，在已完成的收購案中，華夏幸福也獲取了多幅地塊。
自2016年下半年以來，房企在公開市場(chǎng)拍地付出了極大代價(jià)，不少地塊的溢價(jià)率超過40%，各地誕生的“地王”層出不窮，各類房企為了搶地不惜血本，尤其是上市房企，在資本市場(chǎng)獲得的大規(guī)模融資為之提供了豪賭的資本。
然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，房?jī)r(jià)不再一路水漲船高，那些沒有及時(shí)出貨的房企終于意識(shí)到當(dāng)初“搶奪高價(jià)地”的痛苦。為了規(guī)避更大風(fēng)險(xiǎn)，部分房企選擇出讓股權(quán)尋找合作伙伴，來提高自身生存發(fā)展的系數(shù)。此舉也為那些實(shí)力雄厚的房企提供了趁機(jī)低價(jià)收購相關(guān)資產(chǎn)、增加土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。
“從公開市場(chǎng)招拍掛拿地比較貴，拿完地后幾乎沒利潤(rùn)。在這種行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，房企的投資邏輯發(fā)生了變化，會(huì)尋求其他投資渠道來降低拿地成本。”張宏偉向筆者表示，過去兩三年，一些房企為了尋求擴(kuò)張，杠桿率比較高，在去年以來的市場(chǎng)低谷期遇到發(fā)展障礙，不得已賣資產(chǎn)換生存。接下來，有房企倒閉也不是沒有可能。
“這是市場(chǎng)低迷下出現(xiàn)的資源整合現(xiàn)象，促使并購案頻發(fā)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受筆者采訪時(shí)表示，賣資產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差，所以選擇以資產(chǎn)換現(xiàn)金；大型房企也有收購需求。總體來看，在存量市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)尚未開發(fā)的地塊已經(jīng)成為房企主要的收購?fù)恋貎?chǔ)備的方式之一。地產(chǎn)行業(yè)的并購潮還將持續(xù)，在優(yōu)勝劣汰下，經(jīng)營(yíng)不善或過去幾年拿高價(jià)地太多的企業(yè)將面臨極大的壓力。
